李嘉誠拋售背後的三大秘密 並非看空內地樓市

　　近幾年李嘉誠多次出售內(nei) 地物業(ye) ，是多種因素綜合的結果，不宜簡單的理解為(wei) ：李超人嚴(yan) 重看空內(nei) 地樓市、認定存在房價(jia) 大泡沫，因此而提前逃離這個(ge) 市場。 

　　近日，有消息稱李嘉誠擬轉手內(nei) 地一大型綜合體(ti) ：世紀匯。這個(ge) 位於(yu) 浦東(dong) 陸家嘴的商辦類項目，總建麵36萬(wan) 平米，地段一流，位於(yu) 東(dong) 方路世紀大道路口，四條地鐵站上蓋，擬以7萬(wan) 元單價(jia) ，約200億(yi) 總價(jia) 轉手。

　　近幾年，李嘉誠頻頻出售內(nei) 地物業(ye) ，據不完全統計，如果世紀匯出售，包括超市、港口、能源等其他資產(chan) ，近三年套現國內(nei) 資產(chan) 金額達到上千億(yi) ，而旗下公司期間沒有新增投資。作為(wei) 亞(ya) 洲首富和傳(chuan) 統地產(chan) 大佬，李嘉誠每次出售國內(nei) 大型物業(ye) ，總會(hui) 引發媒體(ti) 熱議。比如，2013年71.6億(yi) 元出售上海陸家嘴東(dong) 方匯經中心，2013年26億(yi) 元出售廣州西城都薈廣場，2014年72億(yi) 元出售北京盈科中心。

　　李嘉誠為(wei) 什麽(me) 頻頻賣掉內(nei) 地物業(ye) ?是否真的看空內(nei) 地樓市?其實，李嘉誠代表了一批港資房地產(chan) 商，過去20多年，他們(men) 在內(nei) 地樓市的命運與(yu) 際遇，已經發生了重大變化。借此事件，筆者分析如下。

　　其一，地價(jia) 太高。近幾年，李嘉誠基本上沒在內(nei) 地拿地。重要原因之一，地價(jia) 太高。大型港資房企，過去多年一直布局一線城市和少數核心二線城市。但近幾年這幾個(ge) 城市的房價(jia) 與(yu) 地價(jia) 持續快速上漲，而且地價(jia) 漲幅高於(yu) 房價(jia) 。尤其是2011年之後，三四線城市持續低迷，大開發商被迫調整布局戰略，重歸一線城市，宅地竟爭(zheng) 異常激烈，“麵粉貴過麵包”成為(wei) 常態。風險防控意識強的港資房企，根本沒辦法在公開市場上獲得地塊。

　　其二，囤地不易。大家如果細心觀察就會(hui) 發現，大型港資開發商在內(nei) 地的很多項目，尤其是大型項目，常常需要開發很多年，其開發周期遠長於(yu) 行業(ye) 平均水平。就拿世紀匯說事，2004年以1.2萬(wan) 元樓麵價(jia) 獲得，10年過去了，仍未竣工，一個(ge) 商場和兩(liang) 幢辦公樓，項目規模並不算特別大。如此優(you) 質地段，如今地價(jia) 都超5萬(wan) 元了。過去多年，李嘉誠們(men) 的部分項目，常被媒體(ti) 質疑囤地。但是，近幾年大陸的土地調控與(yu) 管理趨嚴(yan) ，項目久拖不建，或建而不成，政府越來越難以忍受了。

　　其三，優(you) 勢不再。上世紀90年代，內(nei) 地城市建設與(yu) 房地產(chan) 開發，缺資金、缺經驗、缺技術，當時港資開發商都是市長書(shu) 記們(men) 的座上賓，招商引資的重點客戶。因此，港企常常能以非常優(you) 惠的地價(jia) 與(yu) 其他條件，獲得優(you) 質項目。而1998年房改之後，內(nei) 地房地產(chan) 市場快速發展，培育和催生了一批內(nei) 地大型房企，尤其近三五年，萬(wan) 科、綠地、恒大、中海、保利等迅猛發展，如今地產(chan) 巨頭俱樂(le) 部中，已基本見不到傳(chuan) 統港商的身影。除了在商辦類持有物業(ye) 方麵仍有少許優(you) 勢外，傳(chuan) 統港企原來擁有的比較優(you) 勢已經消失。

　　綜上所述，隨著我國房地產(chan) 市場的迅速發展，隨著內(nei) 地一批優(you) 質房企的壯大，隨著土地出讓與(yu) 管理的嚴(yan) 格化、規範化，隨著一線城市地價(jia) 快速上漲，隨著房地產(chan) 黃金十年逝去、行業(ye) 利潤率不斷下滑，包括李嘉誠在內(nei) 的諸多傳(chuan) 統港資開發商，已經沒辦法在內(nei) 地繼續購地、開發，項目越來越少，經營規模必然持續萎縮，機構與(yu) 團隊配置也必然壓縮。即便是優(you) 質物業(ye) ，持有經營的價(jia) 值，相比以前也顯著下降。

　　這隻是房地產(chan) 領域的內(nei) 因，而李嘉誠的賣房、撤資，可能還涉及房地產(chan) 之外的因素。比如，中國經濟進入新常態，經濟由高增長進入中增長，內(nei) 地投資機會(hui) 與(yu) 價(jia) 值，相比之前10-20年減少了。再如，新一屆政府致力於(yu) 深化改革、大力反腐，政商關(guan) 係與(yu) 格局發生重大變化。還有，李嘉誠一直是多元化、跨國化發展，房地產(chan) 隻是產(chan) 業(ye) 之一，收縮內(nei) 地房地產(chan) 業(ye) 務，做大其他業(ye) 務，加大在英國等國際投資，也屬正常。

　　總之，近幾年李嘉誠多次出售內(nei) 地物業(ye) ，是多種因素綜合的結果，不宜簡單的理解為(wei) ：李超人嚴(yan) 重看空內(nei) 地樓市、認定存在房價(jia) 大泡沫，因此而提前逃離這個(ge) 市場。李嘉誠在內(nei) 地房地產(chan) 市場中20多年，由風起雲(yun) 湧到風輕雲(yun) 淡，由笑傲江湖到退隱江湖，其實也是一麵鏡子，映射出中國房地產(chan) 業(ye) 由孩童，一步步長成少年，現在已步入青年甚至是中年。

來源：中國證券報

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