北京上半年最後兩宗地上市 “狼多肉少”引肉搏

　　北京近年同期居住用地成交情況

　　昨天，北京上半年的最後兩(liang) 宗地成交，兩(liang) 宗地共帶來33.8億(yi) 元的土地收入。至此，北京上半年土地市場以685億(yi) 元收官。昨天成交的兩(liang) 宗地中，大興(xing) 龐各莊的宅地吸引了9家房企84輪的肉搏戰，最終旭輝聯合體(ti) 以住宅部分全部建成限價(jia) 房的代價(jia) 摘得，限價(jia) 房限價(jia) 9335元/平方米。業(ye) 內(nei) 認為(wei) ，“狼多肉少”土地供應稀缺，以及房企回歸一線城市是房企競爭(zheng) 激烈的重要原因。

　　9家房企84輪爭(zheng) 搶宅地

　　昨天下午，包括大興(xing) 區龐各莊鎮PGZ01-01、PGZ01-02地塊(原龐各莊鎮鎮區改造項目1號地部分地塊)F3其他類多功能、F2公建混合住宅用地(配建“限價(jia) 商品住房”)和大興(xing) 區新城北區DX00-0301-6001地塊F3其他類多功能用地進入現場競價(jia) 階段，後者經過10輪競標被北京格雷時尚科技有限公司以9.7億(yi) 元的價(jia) 格摘得，溢價(jia) 率僅(jin) 11%。

　　含有住宅用地的龐各莊地塊引發激烈爭(zheng) 搶。截至網上報價(jia) 結束，龐各莊地塊共獲得12次網上報價(jia) ，包括恒大、中駿、富力、碧桂園、萬(wan) 科、興(xing) 展、K2、旭輝永同昌天恒聯合體(ti) 以及首開保利聯合體(ti) 等競標主體(ti) 均亮相競標，經過84輪競爭(zheng) ，旭輝聯合體(ti) 以24.1億(yi) 元和宅地全部建限價(jia) 房的代價(jia) 摘得該地塊。

　　龐各莊地塊東(dong) 至縱六路，西至縱三路，南至幸福路，北至繁榮路，建築規模26.62萬(wan) 平米，需配建3.12萬(wan) 平方米的限價(jia) 商品住房，且該宗地設定合理土地上限價(jia) 格，當競買(mai) 報價(jia) 達到上限時，轉為(wei) 在此價(jia) 格和配建3.12萬(wan) 平方米限價(jia) 房基礎上通過現場競報限價(jia) 房的方式確定競得人，限價(jia) 房銷售限價(jia) 為(wei) 9335元/平方米。

　　住宅部分售價(jia) 覆蓋成本

　　對於(yu) 該宗地的成交樓麵價(jia) ，中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 認為(wei) ，該地塊住宅部分全部將建為(wei) 限價(jia) 房，按照普通住宅成本計算，售價(jia) 覆蓋成本。24.1億(yi) 的成交價(jia) 也就是獲得了206434.4平米的F3及部分F2地塊，住宅以外的其他部分，平均樓麵價(jia) 為(wei) 1.17萬(wan) 元/平米。

　　根據亞(ya) 豪機構統計，龐各莊板塊目前在售項目有5個(ge) 左右，其中包括眾(zhong) 美城、龍熙公館兩(liang) 個(ge) 普通住宅項目，售價(jia) 分別為(wei) 13000元/平米、17500元/平米(精裝現房);一個(ge) 商住項目富力飛常HAOS，目前售價(jia) 14000元/平米(精裝);以及龍熙順景、龍熙·瓦德拉瑪莊園兩(liang) 個(ge) 獨棟別墅項目，售價(jia) 在27000-30000元/平米。

　　“該板塊項目銷售情況一直處於(yu) 不溫不火的狀態。”亞(ya) 豪機構市場總監郭毅說，其最大的缺點是地處偏遠、交通不便、各類配套均不完善。目前區域內(nei) 唯一可參照的商住項目富力飛常HAOS的售價(jia) 僅(jin) 為(wei) 14000元/平米，今年上半年富力飛常HAOS雖然定價(jia) 較低，但簽約量也隻有22套，可見在天宮院尚存一定貨量的前提下，龐各莊很難突破市場現狀。

　　不過郭毅也認為(wei) ，大興(xing) 前景可期，從(cong) 未來趨勢看，大興(xing) 區依托北京新機場，擬規劃建設300平方公裏的北京新航城，其中龐各莊定位為(wei) 臨(lin) 空產(chan) 業(ye) 配套服務區。而未來大興(xing) 線將有望南延途經龐各莊連接固安，從(cong) 長遠來看，區域具備一定的投資前景，旭輝也是基於(yu) 良好預期才大舉(ju) 布局。

　　今年宅地供應稀缺成定局

　　龐各莊地塊是繼上周大興(xing) 瀛海地塊遭搶之後，大興(xing) 區域宅地再次引發市場熱潮。

　　據亞(ya) 豪機構統計，2014年北京商品住宅用地供應517公頃，僅(jin) 完成計劃的51.7%，而在2015年的供地計劃中，商品住宅預計供應750公頃，相比去年又減少了25%。上半年截至6月29日，北京宅地僅(jin) 實現成交169公頃。

　　郭毅表示，今年宅地供應稀缺已成定局，因此才出現“出一塊，搶一塊”的盛況，甚至房企明知利潤偏低也要搶得地塊維持公司運營。

　　另一個(ge) 值得關(guan) 注的現象是，房企回歸一線趨勢更為(wei) 明顯。繼恒大成功進京之後，此次拍賣還出現了另外一家南方名企麵孔——碧桂園。“南方係知名房企紛紛進京，說明北京住宅市場對於(yu) 開發商來說仍然具備較大吸引力。在全國樓市整體(ti) 進入‘慢行道’之際，北京還是為(wei) 數不多的能夠繼續保持上漲動力的城市之一;除此之外，基於(yu) 土地成本的上升，未來北京市場豪宅化的傾(qing) 向已非常明顯，而豪宅產(chan) 品對於(yu) 品質的要求更甚，因此擅長精耕細作的南方名企此時進京也有其特定考慮。”郭毅說。(桂瑰)

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