華僑城28億元的舊改大餐 “餡餅”還是“陷阱”

　　自“佳兆業(ye) ”事件後，談舊改色變的深圳房地產(chan) 近日出現了一張舊改大單。

　　6月19日，華僑(qiao) 城A全資子公司華僑(qiao) 城地產(chan) 公司661.716萬(wan) 元收購花伴裏公司持有的深圳市恒祥基房地產(chan) 開發建設有限公司51%的股權。而恒祥基公司的主要資產(chan) 包括沙井後亭、龍勝等六個(ge) 舊改項目。

　　因此，除了收購款項外，華僑(qiao) 城A還需要支付花伴裏公司23億(yi) 元城市更新補償(chang) 款，以及5億(yi) 元公司債(zhai) 務。換言之，華僑(qiao) 城A以28億(yi) 元入手深圳6個(ge) 舊改項目。

　　因土地資源稀缺，多數房企都想從(cong) 深圳土地中分一杯羹，但因佳兆業(ye) 而起的深圳舊改危機恐慌已經蔓延至深圳同行，舊改的操作難度比以往大了許多。一下入手6個(ge) 舊改項目，華僑(qiao) 城雄心勃勃。

　　6個(ge) 舊改項目

　　華僑(qiao) 城A重金收購的的恒祥基公司，其主要資產(chan) 包括沙井後亭舊改項目、水門拆遷返還地項目、龍勝舊改項目、沙井後亭工改商項目、新木新村舊改項目和珠光舊改二期項目。

　　其中，沙井後亭舊村改造項目位於(yu) 寶安區沙井街道，步湧路與(yu) 向興(xing) 路交匯處，項目拆除範圍用地麵積約4.1萬(wan) 平方米，開發建設用地麵積約2.2萬(wan) 平方米，總建築麵積約12.4萬(wan) 平方米。

　　龍勝舊村改造項目計劃用地麵積為(wei) 11.3萬(wan) 平方米，其中開發建設用地麵積約5.5萬(wan) 平方米;總建築麵積39.2萬(wan) 平方米，其中住宅28.9萬(wan) 平方米(含保障性住房3.5萬(wan) 平方米)，商業(ye) 5.1萬(wan) 平方米，商務公寓3.7萬(wan) 平方米。

　　上述兩(liang) 個(ge) 項目均被列入《2010年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，後者還於(yu) 去年3月啟動了拆遷工作。但為(wei) 了保證華僑(qiao) 城A入手的舊改項目沒有意外，花伴裏公司還是在協議中保證，在協議簽訂後兩(liang) 年內(nei) 首批項目應全部取得政府部門實施主體(ti) 確認書(shu) 。並且，花伴裏公司還同意，將持有的目標公司49%股權在乙方支付第一筆補償(chang) 款之前質押給乙方。

　　倘若在協議簽訂後兩(liang) 年內(nei) ，有關(guan) 項目未能全部取得政府部門實施主體(ti) 確認書(shu) 的，華僑(qiao) 城房產(chan) 有權選擇繼續執行協議，或者要求花伴裏按約定價(jia) 格回購標的股權或相關(guan) 項目公司股權。

　　對於(yu) 6個(ge) 舊改項目的大進項，華僑(qiao) 城A表示，公司通過此次股權收購，參與(yu) 了城市更新業(ye) 務，開拓了華僑(qiao) 城A在深圳獲取優(you) 質土地資源的一種新模式，是華僑(qiao) 城A地產(chan) 業(ye) 務拓展的新嚐試。公司此次與(yu) 民營企業(ye) 的合作，是公司加強體(ti) 製機製建設，探索混合經濟的有益嚐試，實現了優(you) 勢互補，為(wei) 公司的長遠發展提供了新的機會(hui) 。

　　舊改的羈絆

　　除了華僑(qiao) 城A的官方表達之外，深圳市場的土地供應以舊改為(wei) 主以及日益攀升的房價(jia) 也使得涉入舊改成為(wei) 房企在深圳擴張繞不過去的“坎”。而作為(wei) 深圳國企巨頭的華僑(qiao) 城集團也不例外，早已對舊改蛋糕垂涎不已，但卻總是事與(yu) 願違。

　　2007年，緊鄰華僑(qiao) 城波托菲諾純水岸豪宅項目的白石洲舊改地塊出爐。彼時，市場一度猜測，華僑(qiao) 城A將會(hui) 拿下該舊改項目。然而，2014年3月份深圳發布的城市更新計劃顯示，該項目最終花落深圳綠景房地產(chan) 開發有限公司。

　　除了白石洲舊改地塊的羈絆外，華僑(qiao) 城集團還與(yu) 其旗下康佳進行了長達近兩(liang) 年的舊改項目開發權的爭(zheng) 奪，最終對簿公堂方可解決(jue) 。

　　當時雙方爭(zheng) 奪的地塊為(wei) 康佳總部廠區於(yu) 2011年被深圳列為(wei) 城市更新單元規劃範圍，項目的拆遷用地麵積為(wei) 3.72萬(wan) 平方米，開發建設用地麵積為(wei) 3.72萬(wan) 平方米，計容積率建築麵積為(wei) 26萬(wan) 平方米。

　　項目的定位及改造目標為(wei) 集研發、辦公、商業(ye) 等多元功能為(wei) 一體(ti) 的城市綜合體(ti) 。但就在該地塊將要進行商業(ye) 開發的前夕，大股東(dong) 華僑(qiao) 城集團提出異議要分一杯舊改的羹。

　　此後，兩(liang) 家公司進行了長達一年多的廝戰。康佳基於(yu) 其擁有該項目的房產(chan) 證，申請作為(wei) 該項目的唯一開發主體(ti) 。華僑(qiao) 城集團則反對康佳作為(wei) 該項目的唯一實施主體(ti) ，稱康佳集團取得的房產(chan) 證，使用年限從(cong) 1985年1月11日至2015年1月10日。這說明該房產(chan) 證不含地價(jia) 和土地使用權，僅(jin) 為(wei) 證載的8個(ge) 地上建築物業(ye) 的產(chan) 權。並且因為(wei) 康佳集團隻擁有該地塊的建築物業(ye) 產(chan) 權，而土地權則屬於(yu) 華僑(qiao) 城集團，屬“房地分離”的狀況。

　　其後，雙方更是因項目的權屬之爭(zheng) 而對簿公堂，最終於(yu) 2014年11月20日，康佳宣布將與(yu) 華僑(qiao) 城集團按70∶30合作開發爭(zheng) 議舊改地塊。後者則欲將地塊給予華僑(qiao) 城A開發。

　　雖然華僑(qiao) 城A最終還是分到了康佳總部的舊改地塊權益，但其對舊改市場的野心依舊不減。在佳兆業(ye) 危機之時，曾有市場消息傳(chuan) 言稱，華僑(qiao) 城正與(yu) 深圳政府洽談接盤佳兆業(ye) 。但隨著融創的入局和郭英成的回歸，佳兆業(ye) 情勢逐漸好轉，華僑(qiao) 城接手佳兆業(ye) 手中舊改項目的言論也不攻自破。

　　地產(chan) 擴盤

　　事實上在華僑(qiao) 城A爭(zheng) 奪、積極介入舊改項目的背後，是其“旅遊+地產(chan) ”模式短板日顯。

　　華僑(qiao) 城A成立之初以“旅遊+地產(chan) ”的低成本拿地、旅遊先行帶動周邊土地升值進而建設高端住宅謀利的優(you) 勢，最終發展到310億(yi) 元的資產(chan) 值。

　　好景不長，隨後崛起的宋城演藝、華強文化，以及外來的迪斯尼均欲搶食國內(nei) 主題公園蛋糕。華僑(qiao) 城A已有的一線城市受到擠壓，而新一輪擴張的二三線城市的主題公園市場也正日益形成更為(wei) 激烈的競爭(zheng) 格局。

　　無獨有偶，就連華僑(qiao) 城引以為(wei) 傲的旅遊+地產(chan) 模式，也被其他地產(chan) 商借鑒，萬(wan) 達、龍湖、雅居樂(le) 、碧桂園等房企紛紛轉戰旅遊地產(chan) 。因此有分析指出，隨著房地產(chan) 行業(ye) 整體(ti) 進入白銀時代，旅遊地產(chan) 仍然麵臨(lin) 著高投入、見效慢的高風險局麵。地產(chan) 行業(ye) 帶動效應的下降，很可能導致華僑(qiao) 城在旅遊地產(chan) 領域龍頭地位的下降。

　　數據顯示，2014年華僑(qiao) 城A房地產(chan) 業(ye) 務對營收的貢獻比重由13年的51%降至49%，相比旅遊綜合收入14%的同比增長率，房地產(chan) 業(ye) 務僅(jin) 實現4%的增長。並據華僑(qiao) 城A公布的一季度銷售顯示，該公司實現營業(ye) 收入41.50億(yi) 元，較上年同期減少27.09%，歸屬上市公司股東(dong) 淨利潤為(wei) 5.16億(yi) 元，同比減少22.51%。報告期內(nei) 銷售商品、提供勞務收到的現金為(wei) 45.42億(yi) 元，同比減少9%，經營活動淨現金流量雖同比大增1314%，但依舊為(wei) -15.37億(yi) 元。

　　對此，首創證券等多家券商均發研報表示，華僑(qiao) 城A地產(chan) 結轉拖累總體(ti) 業(ye) 績，新業(ye) 務模式分散現金流，公司一季度業(ye) 績指標多項告負，因此導致盈利規模有所下滑。

　　在此種格局下，謀求地產(chan) 業(ye) 務的擴張似乎不足為(wei) 奇。

　　而華僑(qiao) 城A也在於(yu) 今年年初計劃定向發行11.63億(yi) 股募集80億(yi) 元。用來收購由公司控股股東(dong) 華僑(qiao) 城集團持有的武漢華僑(qiao) 城15.15%股權、上海華僑(qiao) 城9.87%股權、酒店管理公司38.78%股權、投資於(yu) 西北片區2號地項目、西北片區3號地項目、重慶華僑(qiao) 城一號地塊項目以及償(chang) 還借款。

　　受此定增影響，華僑(qiao) 城A財務結構得以改善，降低償(chang) 債(zhai) 風險，使得杠杆空間進一步提升，也為(wei) 公司加快全國範圍戰略布局、擴大經營規模提供資金支持。截至一季末，華僑(qiao) 城A公司資產(chan) 負債(zhai) 率相比年初降低0.83個(ge) 百分點至65.18%。

　　是餡餅還是陷阱

　　“以合適價(jia) 格拿那麽(me) 多個(ge) 項目，對於(yu) 華僑(qiao) 城A而言是不錯的選擇，唯一擔心的就是舊改推進的難度。”深圳某市場人士如此擔憂地說道，“有了佳兆業(ye) 前車之鑒，深圳舊改怕是不那麽(me) 好做了。”

　　而單從(cong) 今年的舊改土地供應量以及日益嚴(yan) 苛的舊改審批上，就不難看出深圳政府對舊改項目較以往更為(wei) 謹慎。

　　據中原地產(chan) 市場研究部提供的數據顯示，2015年上半年以來，北京等全國10大重點城市合計土地出讓金為(wei) 2549.8億(yi) 元，比2014年同期的4852.99億(yi) 元同比下降47.5%。一線城市中，深圳同比下降80%，降幅居首，遠高於(yu) 北京的46.2%和廣州的61%。

　　其中，在深圳5月公布的住房建設計劃中，今年計劃安排供應商品住房用地85公頃。其中，新供應用地10公頃，城市更新用地75公頃。

　　但對比三年來的數據卻發現，一直是深圳土地供應的重要來源的城市更新供地指標正在逐年減少。數據顯示，深圳2012年的存量用地供應規模達到高峰，占供地總量近75%;2013年及2014年占供地總量的比例均在60%以上。2014年，深圳共審批城市更新項目52個(ge) ，其中商住項目共計25個(ge) ，遠超招拍掛純商住用地(僅(jin) 1個(ge) )的數量;其次是工業(ye) 地塊，為(wei) 18宗。

　　而在深圳3月9日公布的2015年城市更新單元計劃第一批計劃中，福田、羅湖、南山、寶安、龍崗和龍華新區共計10個(ge) 項目獲批通過，總擬拆除重建用地麵積59.78萬(wan) 平方米。對比2014年同期的第一批城市獲批的18個(ge) 項目城市更新單元，大幅縮水。

　　除此之外，按照深圳城市更新相關(guan) 政策，申報單元必須在完成城市更新單元規劃編製及項目實施主體(ti) 確認等工作後方可實施開發建設，而申報主體(ti) 也並不等於(yu) 項目實施主體(ti) 。但這樣的新政策使得不少項目因確認實施主體(ti) 而耽誤項目進度。

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