2015年樓市：在低穀中艱難爬升

    鑒於(yu) 2015年宏觀經濟下行壓力，中央政府於(yu) 2014年底已重啟積極的財政政策。同時，在貨幣政策方麵，央行亦采取了定向降準、降息、調整存款口徑等多種手段，釋放出了穩健偏鬆的信號。預計2015年受投資拉動和寬鬆的貨幣政策影響，主要一、二線城市樓市成交將保持活躍，價(jia) 格將現止跌企穩，但在供大於(yu) 求的廣大三、四線城市，未來市場的量價(jia) 走向很可能與(yu) 一線城市分化得愈加明顯。

　　房價(jia) 指數正呈現微妙的變化

　　上海易居房地產(chan) 研究院根據國家統計局1月18日公布的《2014年12月份70個(ge) 大中城市住宅銷售價(jia) 格變動情況》進行簡單算術平均後得知，2014年12月份，70個(ge) 大中城市新建商品住宅價(jia) 格同比下跌4.5%，環比跌幅為(wei) 0.4%，比11月跌幅縮小了0.2個(ge) 百分點。

　　值得注意的是，在各類城市中，一線城市率先止跌反彈。上海易居研究院分析，2014年12月，一二三線城市新建商品住宅價(jia) 格指數環比增幅分別為(wei) 0.1%、-0.4%和-0.5%，而11月份分別為(wei) -0.3%、-0.5%和-0.7%。對比二三線城市，一線城市的跌幅收窄態勢更明顯，並率先出現房價(jia) 上漲態勢。

　　上海易居研究院研究員嚴(yan) 躍進認為(wei) ，這和一線城市去庫存速度的加快有密切關(guan) 聯。根據上海易居房地產(chan) 研究院的庫存報告，2014年12月份一線城市去庫存周期為(wei) 12.6個(ge) 月，相比2014年9月份17.2個(ge) 月的高位水平，去庫存速度明顯加快，目前去庫存周期大抵相當於(yu) 2014年4月份的水平。一線城市年底漲價(jia) ，也容易帶來市場預期的進一步改變。

　　嚴(yan) 躍進認為(wei) ，自2012年6月份，70個(ge) 大中城市房價(jia) 連續上漲23個(ge) 月。2014年5月份開始，房價(jia) 指數出現環比下跌，6-8月份跌幅持續擴大，9-12月份跌幅持續收窄。目前來看，房價(jia) 下跌的城市數量在減少，這和第四季度各類樓市刺激政策的效應釋放有密切關(guan) 聯，也會(hui) 進一步改變市場預期。尤其是一線城市年底率先止跌反彈，釋放出積極信號。

　　世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉(wei) 認為(wei) ，鑒於(yu) 2015年宏觀經濟下行壓力，中央政府於(yu) 2014年底已重啟積極的財政政策，據不完全統計，國家發改委於(yu) 2014年批複的基建項目投資總額已達1.6萬(wan) 億(yi) 元。同時，在貨幣政策方麵，央行亦采取了定向降準、降息、調整存款口徑等多種手段，釋放出了穩健偏鬆的信號。預計2015年受投資拉動和寬鬆的貨幣政策影響，主要一、二線城市樓市成交將保持活躍，價(jia) 格將現止跌企穩，但在供大於(yu) 求的廣大三、四線城市，未來市場的量價(jia) 走向很可能與(yu) 一線城市分化得愈加明顯。

　　鏈家地產(chan) 分析師張旭也認為(wei) ，雖然當前房地產(chan) 運行指數整體(ti) 仍處於(yu) 下行狀態中，但伴隨著政策及市場環境的變化，個(ge) 別指標也開始出現好轉跡象。伴隨著中央及地方一係列放鬆政策的出台，年末，市場需求迎來了一輪明顯的釋放，市場成交水平的上升帶動商品住宅銷售麵積及銷售額環比明顯回升，同比降幅也開始有所收窄。考慮到信貸環境以及調控政策在一段時間內(nei) 仍將處於(yu) 寬鬆狀態，2015年市場成交將保持一定回暖態勢，商品住宅銷售指標將有所好轉。

　　不過，張旭認為(wei) ，市場麵好轉並不代表房企的生存環境好轉。房地產(chan) 開發投資、新開工麵積以及土地購置麵積等指標，並未出現好轉。2014年全國房地產(chan) 市場的調查，使得多地商品住宅市場庫存量攀升，項目去化壓力倍增。在這種市場環境下，消化庫存，回籠資金將是房企較長一段時間內(nei) 的工作重點，而對於(yu) 儲(chu) 備土地以及開發投資方麵的態度將較為(wei) 謹慎。

　　同策谘詢研究部總監張宏偉(wei) 也認為(wei) ，盡管樓市調控政策走向定向寬鬆的趨勢仍然會(hui) 繼續，但是，庫存較大的局麵並不會(hui) 在短期內(nei) 改變，銀行“惜貸”的現象也會(hui) 持續下去，此時，2015年的房地產(chan) 市場仍然存在不確定性，房企仍然會(hui) 麵臨(lin) 資金麵緊張的問題，可能有更多的中小房企麵臨(lin) 被“鎖房”的市場風險，由此可能引發金融機構強化投資房企的風險控製的連鎖反應，誘發房企資金麵緊張，導致更多的房企麵臨(lin) 債(zhai) 務違約的風險。

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