樓市去庫存 一攬子政策將密集亮相

中央經濟工作會(hui) 議召開在即，化解房地產(chan) 庫存位列“四個(ge) 殲滅戰”之一，此舉(ju) 不在於(yu) 繼續助推樓市，而有助於(yu) 擺脫土地財政

本月上旬將過，離中央經濟工作會(hui) 議召開的時間也越來越近，有關(guan) “四個(ge) 殲滅戰”的戰術部署引發市場關(guan) 注。

記者日前從(cong) 多個(ge) 信源處獲悉，習(xi) 近平總書(shu) 記在中央財經領導小組會(hui) 議上提出的化解過剩產(chan) 能，開展降低實體(ti) 經濟企業(ye) 成本行動，化解房地產(chan) 庫存和防範化解金融風險等“四個(ge) 殲滅戰”，將成為(wei) 中央經濟工作會(hui) 議的重要內(nei) 容。而在化解房地產(chan) 庫存方麵，多項政策有望推出。

有接近高層的研究人士告訴《第一財經日報》，既然定位是“去庫存”，政府調控的目的就不在於(yu) 繼續助推房地產(chan) 。此外，預計地方政府也將在這個(ge) 過程中逐步擺脫土地財政和房地產(chan) 依賴症。他還稱：“讓房地產(chan) 市場重新活絡起來，買(mai) 賣流動起來才是最重要的，至於(yu) 要解決(jue) 多少套庫存，完全沒有這個(ge) 說法。”

去庫存並無量化目標

統計局的最新數據顯示，前10月全國空置住房又創新高，與(yu) 此同時，房地產(chan) 投資卻創出新低。上述接近高層的研究人士告訴《第一財經日報》，目前中國經濟仍然處在下探過程中，能否在一兩(liang) 年內(nei) 實現觸底和轉型，房地產(chan) 可以說是這個(ge) 過程中最重要的一隻靴子。

房地產(chan) 庫存到底有多少?根據統計局11月公布的今年1~10月房地產(chan) 數據，截至10月底，全國商品房待售麵積68632萬(wan) 平方米，比9月末增加2122萬(wan) 平方米，其中，住宅待售麵積增加1180萬(wan) 平方米，再創曆史新高。

庫存的持續高位對房地產(chan) 投資數據產(chan) 生了巨大的負麵影響。根據統計局數據，1~10月，全國房地產(chan) 開發投資78801億(yi) 元，同比名義(yi) 增長2.0%，增速比1~9月份回落0.6個(ge) 百分點，創曆史新低。

盡管統計局提供了較為(wei) 明確的數據，但本報記者采訪的多名業(ye) 內(nei) 人士和機構分析員均認為(wei) ，中國的房地產(chan) 實際庫存和分布存在著許多爭(zheng) 議。

例如，此前有媒體(ti) 報道稱，現有空置房可解決(jue) 近2億(yi) 人的住房問題。但根據統計局數據，按照中國人均住房麵積35平方米計算，68632萬(wan) 平方米的“空置”住房僅(jin) 僅(jin) 可供2000萬(wan) 人口居住。

又比如，西南財經大學中國家庭金融調查與(yu) 研究中心2014年曾發布一份報告稱，2013年中國城鎮地區整體(ti) 住房空置率為(wei) 22.4%，具體(ti) 數額為(wei) 4898萬(wan) 套。報告分析稱，中國城鎮地區可以實現剛性住房的需求上升限量大約是2300萬(wan) 套，可以實現改善型的住房需求上升限量大約是950萬(wan) 套，總計3250萬(wan) 套。但空置住房4898萬(wan) 套和待售商品住宅350萬(wan) 套，總供給達到5248萬(wan) 套。結論是，現有空置住房完全可以安置無房人員。

對於(yu) 這些爭(zheng) 議，上述接近高層的研究人士告訴本報記者，中央並沒有就具體(ti) 地方、具體(ti) 庫存數據做出硬性安排，未來的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市場的力量引導資源配置和供需流動。

另一方麵，在過去較長的時間內(nei) ，地方政府對於(yu) 土地財政和房地產(chan) 有著很大的依賴。目前，房地產(chan) 開發投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，也影響到了地方財政。上述研究人士稱，預計地方政府將在去庫存過程中逐步擺脫這些問題。

打通保障房和商品房

不少分析人士認為(wei) ，目前中國房地產(chan) 最大的痛點正是高庫存。業(ye) 內(nei) 預計，未來更多刺激樓市的政策有望出台。

去年以來，政府已經出台了一係列刺激政策，包括降息、公積金政策調整、下調商業(ye) 貸款首付比例、鬆綁外資進入樓市等。有分析人士對本報表示，盡管調控政策不會(hui) 出現大轉向，但明年政策出現寬鬆是大概率事件。

值得注意的是，同為(wei) 國家重要戰略性政策的保障房及棚戶區改造有望與(yu) 樓市去庫存深度銜接。在今年的政府工作報告中，李克強總理曾明確提出“把一些存量房轉為(wei) 公租房和安置房”。

上述接近高層的研究人士對記者表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個(ge) “一石多鳥”的創新型調控思路。一方麵，房地產(chan) 有去庫存需要，而2015年740萬(wan) 套的保障房目標，又是政府民生工程的一大亮點，二者一拍即合;另一方麵，明年是“十三五”的開局之年，實現好房地產(chan) 的轉型升級，解決(jue) 好老百姓的住房需求，是全麵小康的要求。

目前，這一政策已經逐步進入實質性釋放階段。其中，被視為(wei) 向房地產(chan) 市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區改造貨幣化補償(chang) 安置已陸續到位。

按照中央部署，國家開發銀行已經在年內(nei) 累計向棚戶區改造及其貨幣化補償(chang) 安置投放總計約4000億(yi) 元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經基本完成。從(cong) 資金量來看，加上財政支持與(yu) 信貸資產(chan) 證券化試點所置換的額度，全部資金將達萬(wan) 億(yi) 元。

上述研究人士表示，用市場化的方式來解決(jue) 供需問題，是最為(wei) 有效且無後遺症的方式，“這種方式還能將房地產(chan) 庫存引導到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”

配套政策同時推進

在去庫存的“殲滅戰”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。

此前，中央政府曾提出努力實現1億(yi) 左右農(nong) 業(ye) 轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶，這被認為(wei) 是政策調控方向，將對房地產(chan) 去庫存產(chan) 生長久利好。目前，戶籍製度改革、計劃生育政策調整、開展農(nong) 村承包土地的經營權和農(nong) 民住房財產(chan) 權依法有償(chang) 轉讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續落實過程中。

此外，有消息稱，相關(guan) 部委在公積金額度管理、房地產(chan) 交易稅費等方麵已有政策儲(chu) 備，為(wei) 保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出台。

民生證券研究所執行院長管清友認為(wei) ，房地產(chan) 信貸和利率政策有望進一步鬆動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，“國家住房銀行”或提上時間表。

                                                                                     來源：第一財經日報

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